Abogado

Las comunidades de vecinos son, con cierta frecuencia, una fuente de conflictos que, a falta de otra solución, pueden acabar en los tribunales. Estos conflictos se dirimen conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue recientemente reformada por la Ley 8/2013. En general, los problemas más frecuentes, pero no los únicos, son los impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad, vicios constructivos que se manifiestan en deterioros del inmueble, cerramientos y otras obras inconsentidas en elementos comunitarios, relaciones de vecindad, etc. etc.

Indudablemente, el problema estrella en toda Comunidad es el impago de sus cuotas por parte de alguno o algunos de los propietarios. Problema que puede situar al resto de los comuneros que sí cumplen con sus obligaciones en una complicada situación ya que, a pesar de los vecinos incumplidores, la vida de la Comunidad sigue y es preciso abonar los pagos de mantenimiento ordinario –o extraordinario- que la misma exige. Cuando un propietario de la comunidad no cumple con los pagos de cuotas que le son exigibles, tras un mes de impago, la Comunidad puede –y debe- actuar.
En un principio, lo razonable es advertir al vecino moroso de forma amistosa que debe hacer frente a sus obligaciones. Si el moroso sigue sin hacer frente a su deuda, la Comunidad de Propietarios debe acordar en Junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple, liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamarla, con designación de profesionales para su defensa ante los tribunales. Aunque la intervención de éstos no es exigible para la interposición del procedimiento judicial, si la Comunidad de vecinos decide hacer uso de ellos por entender que así está mejor defendida, el demandado moroso deberá hacer frente al pago de sus honorarios. Por tanto, se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas.
La deuda tiene que ser notificada al deudor de forma fehaciente, normalmente mediante burofax. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino o, si se desconoce o no es posible la notificación en éste, a través de la publicación del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad, durante un plazo de tres días. Transcurrido ese tiempo, se considera que se ha cumplido con el trámite y, en consecuencia, se tiene al vecino por notificado.
Si tras este requerimiento el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo que debe a la comunidad, procedimiento que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Una vez presentada la demanda, caben tres posibilidades: en la primera, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y, de hacerlo así, se archivaría el proceso.
La segunda supone que el moroso, en ese plazo de 20 días, presenta un escrito de oposición y alega las razones por las que entiende que en todo o en parte no adeuda la cantidad que se le reclama, con lo que el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación), en el que si lo reclamado supera los 2.000 euros es obligatorio comparecer con abogado y procurador. Dicho procedimiento, seguido por los trámites que correspondan, terminará en una sentencia del órgano judicial que resolverá la oposición a la deuda que ha formulado el vecino.
Finalmente, y como tercera posibilidad, si el demandado no comparece, se dicta por el Juzgado un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. A partir de ahí, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otra parte, tal vez, los problemas de más compleja solución son los derivados de la aparición de vicios constructivos en las Comunidades de reciente – o no tanto- construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos:
1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta clasificación está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción por los responsables de los mismos, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.
Si un vicio de construcción se advierte dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa. Es importante que la Comunidad de Propietarios, ante la aparición de vicios constructivos reaccione con la mayor rapidez posible a fin de evitar que los plazos de reclamación prescriban, adoptando los acuerdos precisos para constatar mediante técnicos dichos defectos de construcción y poder llevar a cabo, primero amistosamente y si es preciso, judicialmente, las oportunas reclamaciones ante los agentes constructivos responsables de los vicios que pueda padecer la Comunidad y lograr su íntegra reparación.
Finalmente, cabe decir que no sólo en el caso de estos problemas que, como decimos, suelen afectar a las Comunidades, sino en todos los demás, tiene gran importancia el que la Comunidad de Propietarios esté convenientemente asesorada por profesionales competentes–administrador, abogado, técnicos, etc.- que sepan encauzar dichos problemas hacia la solución más eficaz.
Las comunidades de vecinos son, con cierta frecuencia, una fuente de conflictos que, a falta de otra solución, pueden acabar en los tribunales. Estos conflictos se dirimen conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue recientemente reformada por la Ley 8/2013. En general, los problemas más frecuentes, pero no los únicos, son los impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad, vicios constructivos que se manifiestan en deterioros del inmueble, cerramientos y otras obras inconsentidas en elementos comunitarios, relaciones de vecindad, etc. etc.
Indudablemente, el problema estrella en toda Comunidad es el impago de sus cuotas por parte de alguno o algunos de los propietarios. Problema que puede situar al resto de los comuneros que sí cumplen con sus obligaciones en una complicada situación ya que, a pesar de los vecinos incumplidores, la vida de la Comunidad sigue y es preciso abonar los pagos de mantenimiento ordinario –o extraordinario- que la misma exige. Cuando un propietario de la comunidad no cumple con los pagos de cuotas que le son exigibles, tras un mes de impago, la Comunidad puede –y debe- actuar.
En un principio, lo razonable es advertir al vecino moroso de forma amistosa que debe hacer frente a sus obligaciones. Si el moroso sigue sin hacer frente a su deuda, la Comunidad de Propietarios debe acordar en Junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple, liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamarla, con designación de profesionales para su defensa ante los tribunales. Aunque la intervención de éstos no es exigible para la interposición del procedimiento judicial, si la Comunidad de vecinos decide hacer uso de ellos por entender que así está mejor defendida, el demandado moroso deberá hacer frente al pago de sus honorarios. Por tanto, se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas.
La deuda tiene que ser notificada al deudor de forma fehaciente, normalmente mediante burofax. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino o, si se desconoce o no es posible la notificación en éste, a través de la publicación del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad, durante un plazo de tres días. Transcurrido ese tiempo, se considera que se ha cumplido con el trámite y, en consecuencia, se tiene al vecino por notificado.
Si tras este requerimiento el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo que debe a la comunidad, procedimiento que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Una vez presentada la demanda, caben tres posibilidades: en la primera, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y, de hacerlo así, se archivaría el proceso.
La segunda supone que el moroso, en ese plazo de 20 días, presenta un escrito de oposición y alega las razones por las que entiende que en todo o en parte no adeuda la cantidad que se le reclama, con lo que el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación), en el que si lo reclamado supera los 2.000 euros es obligatorio comparecer con abogado y procurador. Dicho procedimiento, seguido por los trámites que correspondan, terminará en una sentencia del órgano judicial que resolverá la oposición a la deuda que ha formulado el vecino.
Finalmente, y como tercera posibilidad, si el demandado no comparece, se dicta por el Juzgado un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. A partir de ahí, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otra parte, tal vez, los problemas de más compleja solución son los derivados de la aparición de vicios constructivos en las Comunidades de reciente – o no tanto- construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos:
1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta clasificación está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción por los responsables de los mismos, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.
Si un vicio de construcción se advierte dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa. Es importante que la Comunidad de Propietarios, ante la aparición de vicios constructivos reaccione con la mayor rapidez posible a fin de evitar que los plazos de reclamación prescriban, adoptando los acuerdos precisos para constatar mediante técnicos dichos defectos de construcción y poder llevar a cabo, primero amistosamente y si es preciso, judicialmente, las oportunas reclamaciones ante los agentes constructivos responsables de los vicios que pueda padecer la Comunidad y lograr su íntegra reparación.
Finalmente, cabe decir que no sólo en el caso de estos problemas que, como decimos, suelen afectar a las Comunidades, sino en todos los demás, tiene gran importancia el que la Comunidad de Propietarios esté convenientemente asesorada por profesionales competentes–administrador, abogado, técnicos, etc.- que sepan encauzar dichos problemas hacia la solución más eficaz.
Las comunidades de vecinos son, con cierta frecuencia, una fuente de conflictos que, a falta de otra solución, pueden acabar en los tribunales. Estos conflictos se dirimen conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue recientemente reformada por la Ley 8/2013. En general, los problemas más frecuentes, pero no los únicos, son los impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad, vicios constructivos que se manifiestan en deterioros del inmueble, cerramientos y otras obras inconsentidas en elementos comunitarios, relaciones de vecindad, etc. etc.
Indudablemente, el problema estrella en toda Comunidad es el impago de sus cuotas por parte de alguno o algunos de los propietarios. Problema que puede situar al resto de los comuneros que sí cumplen con sus obligaciones en una complicada situación ya que, a pesar de los vecinos incumplidores, la vida de la Comunidad sigue y es preciso abonar los pagos de mantenimiento ordinario –o extraordinario- que la misma exige. Cuando un propietario de la comunidad no cumple con los pagos de cuotas que le son exigibles, tras un mes de impago, la Comunidad puede –y debe- actuar.
En un principio, lo razonable es advertir al vecino moroso de forma amistosa que debe hacer frente a sus obligaciones. Si el moroso sigue sin hacer frente a su deuda, la Comunidad de Propietarios debe acordar en Junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple, liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamarla, con designación de profesionales para su defensa ante los tribunales. Aunque la intervención de éstos no es exigible para la interposición del procedimiento judicial, si la Comunidad de vecinos decide hacer uso de ellos por entender que así está mejor defendida, el demandado moroso deberá hacer frente al pago de sus honorarios. Por tanto, se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas.
La deuda tiene que ser notificada al deudor de forma fehaciente, normalmente mediante burofax. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino o, si se desconoce o no es posible la notificación en éste, a través de la publicación del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad, durante un plazo de tres días. Transcurrido ese tiempo, se considera que se ha cumplido con el trámite y, en consecuencia, se tiene al vecino por notificado.
Si tras este requerimiento el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo que debe a la comunidad, procedimiento que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Una vez presentada la demanda, caben tres posibilidades: en la primera, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y, de hacerlo así, se archivaría el proceso.
La segunda supone que el moroso, en ese plazo de 20 días, presenta un escrito de oposición y alega las razones por las que entiende que en todo o en parte no adeuda la cantidad que se le reclama, con lo que el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación), en el que si lo reclamado supera los 2.000 euros es obligatorio comparecer con abogado y procurador. Dicho procedimiento, seguido por los trámites que correspondan, terminará en una sentencia del órgano judicial que resolverá la oposición a la deuda que ha formulado el vecino.
Finalmente, y como tercera posibilidad, si el demandado no comparece, se dicta por el Juzgado un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. A partir de ahí, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otra parte, tal vez, los problemas de más compleja solución son los derivados de la aparición de vicios constructivos en las Comunidades de reciente – o no tanto- construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos:
1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta clasificación está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción por los responsables de los mismos, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.
Si un vicio de construcción se advierte dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa. Es importante que la Comunidad de Propietarios, ante la aparición de vicios constructivos reaccione con la mayor rapidez posible a fin de evitar que los plazos de reclamación prescriban, adoptando los acuerdos precisos para constatar mediante técnicos dichos defectos de construcción y poder llevar a cabo, primero amistosamente y si es preciso, judicialmente, las oportunas reclamaciones ante los agentes constructivos responsables de los vicios que pueda padecer la Comunidad y lograr su íntegra reparación.
Finalmente, cabe decir que no sólo en el caso de estos problemas que, como decimos, suelen afectar a las Comunidades, sino en todos los demás, tiene gran importancia el que la Comunidad de Propietarios esté convenientemente asesorada por profesionales competentes–administrador, abogado, técnicos, etc.- que sepan encauzar dichos problemas hacia la solución más eficaz.
Las comunidades de vecinos son, con cierta frecuencia, una fuente de conflictos que, a falta de otra solución, pueden acabar en los tribunales. Estos conflictos se dirimen conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue recientemente reformada por la Ley 8/2013. En general, los problemas más frecuentes, pero no los únicos, son los impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad, vicios constructivos que se manifiestan en deterioros del inmueble, cerramientos y otras obras inconsentidas en elementos comunitarios, relaciones de vecindad, etc. etc.
Indudablemente, el problema estrella en toda Comunidad es el impago de sus cuotas por parte de alguno o algunos de los propietarios. Problema que puede situar al resto de los comuneros que sí cumplen con sus obligaciones en una complicada situación ya que, a pesar de los vecinos incumplidores, la vida de la Comunidad sigue y es preciso abonar los pagos de mantenimiento ordinario –o extraordinario- que la misma exige. Cuando un propietario de la comunidad no cumple con los pagos de cuotas que le son exigibles, tras un mes de impago, la Comunidad puede –y debe- actuar.
En un principio, lo razonable es advertir al vecino moroso de forma amistosa que debe hacer frente a sus obligaciones. Si el moroso sigue sin hacer frente a su deuda, la Comunidad de Propietarios debe acordar en Junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple, liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamarla, con designación de profesionales para su defensa ante los tribunales. Aunque la intervención de éstos no es exigible para la interposición del procedimiento judicial, si la Comunidad de vecinos decide hacer uso de ellos por entender que así está mejor defendida, el demandado moroso deberá hacer frente al pago de sus honorarios. Por tanto, se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas.
La deuda tiene que ser notificada al deudor de forma fehaciente, normalmente mediante burofax. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino o, si se desconoce o no es posible la notificación en éste, a través de la publicación del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad, durante un plazo de tres días. Transcurrido ese tiempo, se considera que se ha cumplido con el trámite y, en consecuencia, se tiene al vecino por notificado.
Si tras este requerimiento el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo que debe a la comunidad, procedimiento que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Una vez presentada la demanda, caben tres posibilidades: en la primera, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y, de hacerlo así, se archivaría el proceso.
La segunda supone que el moroso, en ese plazo de 20 días, presenta un escrito de oposición y alega las razones por las que entiende que en todo o en parte no adeuda la cantidad que se le reclama, con lo que el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación), en el que si lo reclamado supera los 2.000 euros es obligatorio comparecer con abogado y procurador. Dicho procedimiento, seguido por los trámites que correspondan, terminará en una sentencia del órgano judicial que resolverá la oposición a la deuda que ha formulado el vecino.
Finalmente, y como tercera posibilidad, si el demandado no comparece, se dicta por el Juzgado un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. A partir de ahí, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otra parte, tal vez, los problemas de más compleja solución son los derivados de la aparición de vicios constructivos en las Comunidades de reciente – o no tanto- construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos:
1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta clasificación está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción por los responsables de los mismos, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.
Si un vicio de construcción se advierte dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa. Es importante que la Comunidad de Propietarios, ante la aparición de vicios constructivos reaccione con la mayor rapidez posible a fin de evitar que los plazos de reclamación prescriban, adoptando los acuerdos precisos para constatar mediante técnicos dichos defectos de construcción y poder llevar a cabo, primero amistosamente y si es preciso, judicialmente, las oportunas reclamaciones ante los agentes constructivos responsables de los vicios que pueda padecer la Comunidad y lograr su íntegra reparación.
Finalmente, cabe decir que no sólo en el caso de estos problemas que, como decimos, suelen afectar a las Comunidades, sino en todos los demás, tiene gran importancia el que la Comunidad de Propietarios esté convenientemente asesorada por profesionales competentes–administrador, abogado, técnicos, etc.- que sepan encauzar dichos problemas hacia la solución más eficaz.
Las comunidades de vecinos son, con cierta frecuencia, una fuente de conflictos que, a falta de otra solución, pueden acabar en los tribunales. Estos conflictos se dirimen conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue recientemente reformada por la Ley 8/2013. En general, los problemas más frecuentes, pero no los únicos, son los impagos de cuotas ordinarias y extraordinarias de comunidad, vicios constructivos que se manifiestan en deterioros del inmueble, cerramientos y otras obras inconsentidas en elementos comunitarios, relaciones de vecindad, etc. etc.
Indudablemente, el problema estrella en toda Comunidad es el impago de sus cuotas por parte de alguno o algunos de los propietarios. Problema que puede situar al resto de los comuneros que sí cumplen con sus obligaciones en una complicada situación ya que, a pesar de los vecinos incumplidores, la vida de la Comunidad sigue y es preciso abonar los pagos de mantenimiento ordinario –o extraordinario- que la misma exige. Cuando un propietario de la comunidad no cumple con los pagos de cuotas que le son exigibles, tras un mes de impago, la Comunidad puede –y debe- actuar.
En un principio, lo razonable es advertir al vecino moroso de forma amistosa que debe hacer frente a sus obligaciones. Si el moroso sigue sin hacer frente a su deuda, la Comunidad de Propietarios debe acordar en Junta ordinaria o extraordinaria y por mayoría simple, liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido para reclamarla, con designación de profesionales para su defensa ante los tribunales. Aunque la intervención de éstos no es exigible para la interposición del procedimiento judicial, si la Comunidad de vecinos decide hacer uso de ellos por entender que así está mejor defendida, el demandado moroso deberá hacer frente al pago de sus honorarios. Por tanto, se debe convocar una junta de propietarios, en la que se proceda a la liquidación de la deuda para notificárselo al copropietario moroso y darle una última oportunidad de ponerse al corriente de pago de las cuotas debidas.
La deuda tiene que ser notificada al deudor de forma fehaciente, normalmente mediante burofax. Esta notificación tiene que efectuarse en el domicilio designado por el vecino o, si se desconoce o no es posible la notificación en éste, a través de la publicación del requerimiento en el tablón de anuncios de la comunidad, durante un plazo de tres días. Transcurrido ese tiempo, se considera que se ha cumplido con el trámite y, en consecuencia, se tiene al vecino por notificado.
Si tras este requerimiento el deudor no paga, se acude al juicio monitorio para reclamar lo que debe a la comunidad, procedimiento que se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca. Una vez presentada la demanda, caben tres posibilidades: en la primera, el deudor dispone de un plazo de 20 días para pagar y, de hacerlo así, se archivaría el proceso.
La segunda supone que el moroso, en ese plazo de 20 días, presenta un escrito de oposición y alega las razones por las que entiende que en todo o en parte no adeuda la cantidad que se le reclama, con lo que el procedimiento monitorio se convierte en un proceso declarativo (verbal u ordinario en función de la cuantía de la reclamación), en el que si lo reclamado supera los 2.000 euros es obligatorio comparecer con abogado y procurador. Dicho procedimiento, seguido por los trámites que correspondan, terminará en una sentencia del órgano judicial que resolverá la oposición a la deuda que ha formulado el vecino.
Finalmente, y como tercera posibilidad, si el demandado no comparece, se dicta por el Juzgado un auto con una condena de abono de la deuda principal, los intereses y las costas. A partir de ahí, la comunidad tiene hasta cinco años para solicitar el embargo de sus bienes, una vez se haya dictado el auto. En este sentido, la comunidad de propietarios tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otra parte, tal vez, los problemas de más compleja solución son los derivados de la aparición de vicios constructivos en las Comunidades de reciente – o no tanto- construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación clasifica los vicios de construcción en tres grupos:
1º.- los estéticos, producidos en elementos de terminación o acabado de las obras.
2º.- los funcionales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que afectan a la higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que no se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que se deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, sin garantizar una adecuada gestión de toda clase de residuos.
3º.- los estructurales, daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Esta clasificación está relacionada con los plazos en los que se garantiza la reparación de los vicios o defectos de construcción por los responsables de los mismos, de modo que la garantía de reparación de los defectos estéticos es de un año, la de los funcionales es de tres años y la de los estructurales es de diez años.
Si un vicio de construcción se advierte dentro los plazos de garantía anteriores, hay que tener en cuenta que el plazo para presentar una reclamación judicial es de dos años. Y ésta es una cuestión a tener muy en cuenta porque, en una Comunidad de Propietarios, dos años pasan muy deprisa. Es importante que la Comunidad de Propietarios, ante la aparición de vicios constructivos reaccione con la mayor rapidez posible a fin de evitar que los plazos de reclamación prescriban, adoptando los acuerdos precisos para constatar mediante técnicos dichos defectos de construcción y poder llevar a cabo, primero amistosamente y si es preciso, judicialmente, las oportunas reclamaciones ante los agentes constructivos responsables de los vicios que pueda padecer la Comunidad y lograr su íntegra reparación.
Finalmente, cabe decir que no sólo en el caso de estos problemas que, como decimos, suelen afectar a las Comunidades, sino en todos los demás, tiene gran importancia el que la Comunidad de Propietarios esté convenientemente asesorada por profesionales competentes–administrador, abogado, técnicos, etc.- que sepan encauzar dichos problemas hacia la solución más eficaz.